Comment est calculée la capacité d'emprunt ?

On calcule d'abord la mensualité maximale : revenus mensuels nets multipliés par le taux d'endettement (35 % par défaut), moins les crédits et charges déjà en cours. Ce montant disponible est ensuite converti en capital empruntable grâce à la formule d'amortissement, qui tient compte de la durée et du taux du prêt.

Le taux d'endettement de 35 % est-il une obligation ?

C'est la limite recommandée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), assurance comprise. Les banques peuvent s'en écarter pour une part limitée de leurs dossiers (profils à reste-à-vivre confortable, primo-accédants). Ce seuil reste donc indicatif et n'est pas une garantie d'accord.

Quels revenus et charges prendre en compte ?

Côté revenus : salaires nets, pensions stables, et souvent une fraction des revenus locatifs. Côté charges : mensualités de crédits en cours (auto, conso) et pensions versées. Le loyer actuel n'est généralement pas compté comme une charge puisqu'il disparaît avec l'achat de la résidence principale.

Capacité d'emprunt 2026 : simulateur avec taux d'endettement

Comment se calcule la capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt, c'est le montant maximal qu'une banque acceptera de vous prêter compte tenu de vos revenus et de vos charges. Le calcul se fait en deux temps : on détermine d'abord ce que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement, puis on traduit cette mensualité en capital.

1. La mensualité maximale

Tout part du taux d'endettement. La règle de référence : vos charges de crédit ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance comprise. La mensualité disponible s'obtient donc ainsi :

Mensualité max = (revenus nets × 35 %) − charges et crédits en cours.

Si vous gagnez 3 500 € nets et remboursez déjà 200 € de crédit auto, votre enveloppe est de 3 500 × 35 % − 200 = 1 025 € par mois.

2. Du flux mensuel au capital empruntable

Pour passer de cette mensualité au capital, on inverse la formule d'amortissement d'un prêt à mensualités constantes. En notant i le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mensualités (durée en années × 12) :

Capital = Mensualité × (1 − (1 + i)⁻ⁿ) ⁄ i.

Concrètement, plus la durée est longue et plus le taux est bas, plus le capital empruntable monte — au prix d'intérêts totaux plus élevés sur la durée.

Pourquoi 35 % et d'où vient ce chiffre

Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre l'octroi du crédit immobilier. Deux règles principales : un taux d'effort plafonné à 35 % assurance comprise, et une durée de prêt limitée à 25 ans (jusqu'à 27 ans dans le neuf avec différé). Les banques disposent d'une marge de flexibilité sur une part de leurs dossiers, réservée en priorité aux acquéreurs de résidence principale et aux primo-accédants. Ce seuil reste donc une limite indicative, pas une formule contractuelle.

Ce que ce simulateur ne chiffre pas

Le calcul ci-dessus raisonne sur la mensualité hors assurance emprunteur : en pratique, l'assurance s'impute sur les 35 %, ce qui réduit le capital réellement accordé. La banque examine aussi votre reste à vivre, votre apport personnel (souvent attendu pour couvrir au moins les frais de notaire), la stabilité de vos revenus et le saut de charge. Pensez enfin que le prix d'achat inclut ces frais d'acquisition : votre budget bien immobilier est donc inférieur au capital emprunté augmenté de l'apport.

Estimation indicative — barèmes et règles HCSF 2026 à vérifier. L'assurance emprunteur n'est pas déduite ici. Seule la banque établit votre capacité réelle, apport et reste à vivre compris.