Comment fonctionne ce calcul
La plus-value immobilière d'un particulier est la différence entre le prix de vente (corrigé) et le prix d'achat (corrigé). Elle est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, mais ces deux impôts ne s'appliquent pas sur la même base : chacun bénéficie d'un abattement qui grandit avec la durée de détention, selon deux barèmes différents.
1. La plus-value brute
On part du prix de vente, dont on retranche :
- le prix d'acquisition ;
- les frais d'acquisition : montant réel justifié, ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat (estimez-les avec notre calculateur de frais de notaire) ;
- les travaux : montant réel justifié, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d'achat + Frais + Travaux).
2. Les abattements pour durée de détention
C'est là que les deux impôts divergent. Aucun abattement avant 6 ans de détention.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22ᵉ année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23ᵉ à la 30ᵉ année | — | 9 % / an |
| Exonération totale | au bout de 22 ans | au bout de 30 ans |
Conséquence : un bien détenu 25 ans est totalement exonéré d'impôt sur le revenu mais reste partiellement soumis aux prélèvements sociaux.
3. Impôt, prélèvements sociaux et surtaxe
- Impôt sur le revenu : 19 % de la plus-value après abattement IR.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % de la plus-value après abattement PS.
- Surtaxe : au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (base IR), une taxe additionnelle progressive de 2 % à 6 % s'applique. Notre calcul utilise le barème par tranches simplifié (voir ci-dessous).
| Plus-value imposable (base IR) | Taux indicatif |
|---|---|
| 50 001 à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Plus de 250 000 € | 6 % |
Le barème officiel comporte des paliers de lissage entre tranches ; nous appliquons ici le taux marginal par simplification, ce qui peut légèrement majorer la surtaxe près des seuils.
Cas où la plus-value est exonérée
- Vente de la résidence principale : exonération totale, ce calculateur ne s'y applique pas.
- Détention de plus de 30 ans.
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi.
- Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, expropriations, certains cas de retraite/invalidité.