Comment fonctionne le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l'État, sans intérêts, réservé aux primo-accédants qui financent leur résidence principale. Il ne couvre jamais la totalité de l'achat : c'est un prêt complémentaire qui s'ajoute à un crédit immobilier classique, à un apport ou à d'autres prêts. Son intérêt est double : il abaisse le coût global du financement et il renforce le dossier face à la banque.
La formule : coût retenu × quotité
Le calcul du montant repose sur deux ingrédients. D'abord, le coût de l'opération n'est pris en compte que dans la limite d'un plafond qui dépend de la zone et du nombre de personnes du foyer : au-delà, la partie excédentaire n'ouvre pas de droit. Ensuite, on applique à ce coût retenu une quotité, c'est-à-dire un pourcentage :
Montant PTZ = coût retenu × quotité
La quotité dépend de la zone et de la tranche de revenus. Dans les zones tendues (A et B1), elle peut atteindre 50 % ; dans les zones plus détendues (B2 et C), elle se situe plutôt entre 20 et 40 %. Plus les revenus sont modestes, plus la quotité est élevée.
Un exemple chiffré
Prenons un couple en zone A, avec un revenu fiscal de référence de 40 000 €, pour un logement à 250 000 €. Le plafond de coût pour deux personnes en zone A tourne autour de 210 000 € : c'est donc ce montant qui est retenu, et non les 250 000 € payés. Avec une quotité de 40 %, le PTZ ressort à 210 000 × 40 % = 84 000 €. Les 166 000 € restants devront être financés par ailleurs (prêt principal, apport).
Les plafonds de ressources
L'accès au PTZ est soumis à un plafond de revenu fiscal de référence, comparé au RFR de l'avis d'imposition de l'année N-2. Ce plafond augmente avec le nombre de personnes du foyer et il est plus généreux dans les zones tendues. À titre indicatif, pour une personne seule, il avoisine 49 000 € en zone A, 34 500 € en zone B1 et 31 500 € en zones B2 et C. Si votre RFR dépasse le plafond de votre situation, vous n'êtes pas éligible : le calculateur le signale par un badge rouge.
Erreurs fréquentes
Première confusion : croire que le PTZ finance tout l'achat. Ce n'est jamais le cas — il complète un prêt principal. Deuxième erreur : appliquer la quotité au prix payé plutôt qu'au coût retenu (plafonné). Au-delà du plafond, chaque euro supplémentaire n'ouvre aucun droit. Troisième piège : oublier la condition de primo-accession. Avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années ferme en principe l'accès au dispositif. Enfin, n'oubliez pas que ce prêt finance la résidence principale : un investissement locatif ou une résidence secondaire n'est pas concerné.
Pour bâtir un plan de financement complet, combinez cette estimation avec la mensualité de votre prêt immobilier et avec les frais de notaire, qui s'ajoutent au coût de l'opération.
Questions fréquentes
Comment est calculé le montant du PTZ ?
On retient le coût de l'opération dans la limite d'un plafond (selon zone et nombre de personnes), puis on lui applique une quotité (jusqu'à 50 % en zones A et B1, 20 à 40 % en B2 et C). Montant PTZ = coût retenu × quotité.
Quels sont les plafonds de ressources du PTZ ?
Le RFR du foyer doit rester sous un plafond qui croît avec le nombre de personnes et qui est plus élevé en zone tendue. Pour une personne seule, il approche 49 000 € (zone A), 34 500 € (B1) et 31 500 € (B2/C), à titre indicatif.
Le PTZ finance-t-il la totalité de l'achat ?
Non. C'est un prêt complémentaire : la quotité ne s'applique qu'à une fraction plafonnée du coût. Le reste est financé par un prêt principal, un apport ou d'autres prêts aidés.