Comment se calcule le taux d'endettement
Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus déjà absorbée par vos crédits. C'est le premier chiffre qu'examine une banque lorsque vous déposez une demande de prêt : il indique d'un coup d'œil si une nouvelle mensualité est soutenable. Le calcul est simple, mais son interprétation dépend autant du seuil de 35 % que de votre reste à vivre.
La formule
Le taux d'endettement rapporte vos charges de crédit mensuelles à vos revenus nets, le tout en pourcentage :
Taux d'endettement = (charges de crédit ÷ revenus nets) × 100
Les charges de crédit regroupent toutes les mensualités de prêts en cours (immobilier, auto, consommation, crédit renouvelable), les pensions que vous versez, et surtout la mensualité du nouveau prêt envisagé, assurance comprise. C'est ce total, et non vos seuls crédits actuels, qui détermine si votre projet passe.
Un exemple chiffré
Prenons un foyer avec 3 000 € de revenus nets. Il rembourse déjà 250 € de crédit auto et envisage un prêt immobilier de 800 € par mois. Le total des charges atteint 250 + 800 = 1 050 €. Le taux d'endettement vaut donc 1 050 ÷ 3 000 × 100 = 35 % : il se situe pile sur le seuil. Le reste à vivre, lui, ressort à 3 000 − 1 050 = 1 950 € par mois pour couvrir le quotidien.
Pourquoi 35 % et d'où vient ce seuil
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre l'octroi du crédit immobilier. La règle de référence : un taux d'effort plafonné à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, avec une durée de prêt limitée à 25 ans (jusqu'à 27 ans dans le neuf avec différé). Les banques disposent toutefois d'une marge de flexibilité sur une part de leurs dossiers, réservée en priorité aux acquéreurs de résidence principale et aux primo-accédants. Le seuil de 35 % est donc une limite indicative : le dépasser légèrement n'est pas rédhibitoire si le reste à vivre est confortable, et rester en dessous ne garantit pas l'accord.
Le reste à vivre, l'autre indicateur clé
Le taux d'endettement raisonne en pourcentage, ce qui le rend aveugle au niveau de revenus. Un ménage à 1 800 € qui consacre 35 % au crédit ne garde que 1 170 € pour vivre, tandis qu'un foyer à 6 000 € au même taux conserve 3 900 €. C'est pourquoi les banques examinent en parallèle le reste à vivre : reste à vivre = revenus − charges de crédit. Plus il est élevé, plus elles acceptent de s'approcher, voire de dépasser, la barre des 35 %.
Erreurs fréquentes à éviter
Trois pièges reviennent souvent. Oublier l'assurance emprunteur : elle s'impute sur les 35 %, donc une mensualité affichée hors assurance sous-estime le taux réel. Compter le loyer actuel comme une charge alors qu'il disparaît avec l'achat de la résidence principale (il reste en revanche une charge pour un investissement locatif). Ignorer les petits crédits conso et les crédits renouvelables, qui pèsent lourd sur le total. Si votre taux dépasse le seuil, deux leviers existent : réduire les crédits en cours, par exemple via un rachat de crédit conso, ou allonger la durée du nouveau prêt pour baisser sa mensualité. Pour aller plus loin, estimez aussi votre capacité d'emprunt et la mensualité de votre prêt selon la durée et le taux.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on le taux d'endettement ?
On divise le total des charges de crédit mensuelles par les revenus mensuels nets, puis on multiplie par cent. Pour 3 000 € de revenus et 900 € de mensualités, le taux est de 30 %.
Le seuil de 35 % est-il obligatoire ?
C'est la limite recommandée par le HCSF, assurance comprise. Les banques peuvent s'en écarter pour une part limitée de leurs dossiers. Le seuil reste indicatif et ne garantit ni accord ni refus.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
C'est ce qu'il reste chaque mois une fois les charges de crédit déduites des revenus. Les banques l'examinent en complément du taux, car il reflète le niveau de vie réellement disponible.